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              新聞資訊
              【案例分享】新房滲水2年后才修復房主起訴開發商逾期交房 法院判了
              發布時間:2024-02-23
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                開云真人開云真人賀麗霞(化名)以房地產開發公司逾期交房為由提起訴訟,請求法院判令房地產開發公司支付違約金15萬余元,及房屋毀損賠償費5萬元。

                2016年6月30日,賀麗霞花近百萬元購買了柳州市箭盤路一家小區的一套商品房,與柳州一家房地產開發公司簽訂商品房買賣合同。

                合同約定,出賣人應依照有關規定,將具備取得房屋建筑工程竣工驗收備案條件,并符合合同約定的商品房交付買受人使用;買受人須在收到書面通知后30日內辦理交房手續并接收房屋;買受人逾期辦理交付手續的,視為買受人違約,由買受人承擔全部延期收房的責任。

                合同同時注明,“由于買受人原因未能按期交付的情況包括但不限于:買受人拒不驗收房屋或驗收房屋后非因正當原因拒絕簽署房屋交接單的;商品房取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明后如房屋存在局部瑕疵的,由出賣人立即進行整改,但不視為質量不合格,買受人不得以此拒絕收房?!?/p>

                合同簽訂后,賀麗霞向房地產開發公司付清購房款。2018年3月,房屋竣工驗收,取得五方相關單位驗收合格證明。3月25日,房地產開發公司在當地媒體刊登交房公告,通知業主辦理入伙手續。3月30日,賀麗霞驗收房屋,發現衛生間、廚房、房間與客廳滲水,便拒絕收房。

                之后房地產開發公司維修整改樓面防水,并根據賀麗霞的申請向她發放物業費贈送憑單,贈送金額為3414.6元、948.51元。

                2020年5月6日,賀麗霞在房屋交接單上簽名認可已現場驗收合格接收房屋,雙方辦完交接手續。賀麗霞用物業費贈送憑單以抵扣券方式向物業公司交納了2018年5月1日至2020年3月31日期間的物業服務費。

                “房屋嚴重漏水,房地產開發公司用了2年多時間才將房屋補漏完工。房頂打滿釘子,千瘡百孔,毀損嚴重。我要花很多錢裝修房屋,還擔心這‘’工程是否牢固……”此后,賀麗霞向魚峰區法院起訴,請求法院判令房地產開發公司向她支付逾期交房違約金15萬余元,及房屋毀損賠償費5萬元。

                房地產開發公司辯稱,根據商品房買賣合同,房屋滲水屬于局部瑕疵,不視為質量不合格,賀麗霞不得以此拒絕收房。公司對此承擔整改責任,而不是逾期交房責任??⒐を炇諅浒傅怯洷淼炔牧仙暇鶎懨鞣课?018年3月2日竣工驗收,3月29日完成竣工驗收備案,說明房屋質量合格。公司已履行通知的義務,以公告方式通知賀麗霞收房,房屋滲水不能構成賀麗霞拒絕接收房屋的理由。

                房地產開發公司稱,商品房買賣合同還約定,買受人拒不驗收房屋或驗收房屋后非因正當原因拒絕簽房屋交接單的,屬于由于買受人原因未能按期交付房屋,出賣人并不承擔由此產生的延期交房違約責任,同時視為該房屋出賣人已于交房通知上的交付日交付買受人。房屋已竣工驗收合格,不存在主體結構質量不合格情況,房屋具備合同約定和法律規定的交付條件,公司在約定期限內將房屋交賀麗霞查驗。房屋滲水是由于施工方原因造成,公司也是受害者。公司發現房屋滲水后,對房屋鉆釘是對房屋防水層修復的一種方式,沒有損害房屋。用鉆釘注漿方式沒能徹底解決房屋滲水問題后,公司對賀麗霞的房屋重做屋面防水,徹底修復房屋防水層。

                法院:房屋滲水并非主體結構質量問題,開發商不構成逾期交房;業主可另行主張因修復房屋影響正常入住使用的損失賠償責任

                魚峰區法院審理后認為,賀麗霞與房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同,是雙方當事人在平等自愿的基礎上簽訂,是雙方的真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,屬于有效合同,雙方均應按照合同約定全面履行義務。

                關于房地產開發公司是否逾期交房,魚峰區法院指出,雙方對房屋交付條件在商品房買賣合同明確約定為“取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明”。建筑法第61條第2款規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?!狈课?018年3月10日取得施工、勘察、設計、監理、建設五方單位驗收合格,同年3月29日取得柳州市房屋建筑工程和市政設施工程竣工驗收備案登記。房地產開發公司登報公告通知賀麗霞3月30日交房。當天房屋已具備合同約定和法律規定的交付條件,房屋交付時間為2018年3月30日,房地產開發公司沒有逾期交房。

                《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持??梢?,房屋主體結構質量不合格的,買受人才可以拒收房屋。賀麗霞拒收房屋的理由是房屋嚴重滲水,而房屋滲水并非主體結構質量問題?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?!辟R麗霞可以依據上述規定另行向房地產開發公司主張因交付的房屋影響她正常入住使用的損失賠償責任。

                魚峰區法院認為,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。賀麗霞主張房地產開發公司向其支付5萬元房屋毀損賠償費,但沒有舉證證明,房地產開發公司對此不予認可,法院不予支持。

                隨著群眾維權意識的增強,一些購房者因房屋存在質量問題而拒絕在約定時間接收房屋,進而要求開發商承擔逾期交房違約責任的案件增多。如何判斷開發商是否構成逾期交房?關鍵是要正確理解開發商逾期交房違約責任和房屋質量瑕疵擔保責任的區別:商品房交付是開發商履行商品房買賣合同的重要義務之一。交付的房屋若存在地面、墻面裂縫,局部滲水漏水、門窗損壞等質量瑕疵,并不會導致商品房功能喪失,也不會導致買受人不能實現合同目的。

                該案中,房地產開發公司交付的房屋存在漏水問題,屬于質量瑕疵問題,應承擔質量瑕疵的擔保責任,而非逾期交房的違約責任。賀麗霞可以依據司法解釋規定另行向房地產開發公司主張因交付的房屋影響她正常入住使用的損失賠償責任,但不能將其混同于未達約定和法定交付條件而主張逾期交房的違約責任。

                原標題:《【案例分享】新房滲水2年后才修復,房主起訴開發商逾期交房 法院判了》

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