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              新聞資訊
              全國城鄉房屋建筑6億棟平均每棟住不到3人為何房價還如此高?
              發布時間:2024-02-19
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                根據住建部的調查,全國城鄉房屋建筑有6億棟,外加還有80多萬處市政設施,這是一個有些許離譜的數據,6億棟不是6億套,這意味著十四億人口,平均每棟住不到3人。

                放在全國范圍內來看,這一數據多少有些不那么合理,至少反映了市場非理性的一部分。全國十四億人口,而城鄉房屋建筑就高達6億棟,人口總量配上房屋總量,那么理論上房價應該在一個合理的區間值。

                根據安居客的數據來看,今年北京房價為全國最高,均價高達6萬/平方米,其次則是深圳5.8萬,哪怕是放在全國范圍內來看,平均房價也達到了9779元。

                一方面是全國城鄉房屋建筑6億棟,一方面又是全國平均房價9779元,房價高居不下的背后,到底是什么力量在其中發揮著怎樣的作用?

              全國城鄉房屋建筑6億棟平均每棟住不到3人為何房價還如此高?(圖1)

                以一線城市北上廣深為例,房屋價格之所以居高不下,那是因為這些城市地理面積有限,而人口又常年維持在一個較高的位置,因此導致了市場的供不應求,房屋價格一高再高。

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                在大城市,有更多無限的可能,也有更多專業對口的工作機會,這里的升職加薪的可能性更高、國際視野更寬廣、從另一個角度而言,這里的環境、教育、公共資源,都是其他三四線城市無法比擬的。

                落戶關系到一個人的醫療、社保、以及最關鍵的子女教育,這也是各大城市這些年來不斷降低落戶門檻的一種關鍵性手段,因為這可以吸引眼下沒錢,未來卻有巨大潛力的年輕人在這些城市工作、消費,最后是買房。

                一二線城市的巨大發展潛力,以及更好的社保和教育體系,吸引了更多的年輕人來到這些大城市,而大城市的“人口容易”相對又是有限的,這里的教育是有限的、好的地理位置是有限的,最后我們就很容易得出一個顯而易見的結論:房子也是稀缺的。

                當房子成為了稀缺品,那么它就不僅僅是提供居住需求,還能夠為你提供落戶的資格,而這又關系到子女教育、公共資源以及收入高低。

                在一個經濟體飛速發展的時候,理論上這些一二線城市的機會成本更大,年輕人在這些城市里工作、生活、消費,進而能夠更大程度上吃到經濟發展的紅利。

              全國城鄉房屋建筑6億棟平均每棟住不到3人為何房價還如此高?(圖2)

                以佛山為例,這里的房價普遍為兩萬多每平方米,幾乎和旁邊的一線城市廣州郊區房價接近。

                然而佛山也僅僅只是過去幾年里,三四線城市房價瘋漲的一個縮影。但這些城市的房價上漲,并非是因為人口涌入所帶來的房地產市場“供不應求”。

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                在總人口開始下降的既定趨勢里,三四線城市的人口流入并不高,人口增速一直維持在0.3%左右,隨著人口的下降和老齡化的到來,人口可能還會進一步流出。

                而這些城市由于人口少,地理面積大,房價理論上應該回落,但在過去的2022年,我們很難看到有特別明顯的趨勢。

                究其原因,就是因為棚改和投資的影響,兩個拼在一起,就是我們俗稱的棚改貨幣化。

                簡單來說,棚改就是把一些年久失修的房子拆除,然后重新安置住戶;而貨幣化,就是之前重新安置補償的是房子,而現在補償的則是貨幣。

                自2016年房地產去庫存以來,貨幣化安置比率越來越高,在一些三四五線%,有些地區甚至達到了100%。

                大量資金通過拆遷流入到居民手中,再被重新投入到三四線城市的樓市之中。這就是三四線城市并沒有太多人口流入,房價卻被一再炒高的原因。

              全國城鄉房屋建筑6億棟平均每棟住不到3人為何房價還如此高?(圖3)

                縱觀過去五年,35個三線城市的新建商品住宅和二手住宅的價格走勢,呈現逐步下跌的態勢。2018年12月、2019年12月、2020年12月、2021年12月、2022年12月,35個三線城市新建商品住宅價格同比漲跌幅分別為10.8%、6.7%、3.5%、0.9%、-3.9%。在二手房方面,35個三線城市二手住宅銷售價格從2018年的同比上漲8.2%,到2022年同比下降4.8%。

                從數據來看,一直到2022年,三四線城市的房價才開始“回歸均值”,從房價收入比和人口總量來看,這或許僅僅只是一個開始,而遠非結束。

                房價漲跌有著極強的宏觀周期性,在經濟好的時候,人們的非理性行為會導致房價上漲,尤其在過去的十多年時間里,借助人口紅利和城市化進程,房子的上漲關乎著所有人的生活以及對未來經濟增長的預期。

                但作為占據國內GDP近四分之一的支柱型產業,我們又不太可能允許房價下降的過快。

                前幾天某地樓盤打著首付送60萬的旗號賣房,結果就遭到了相關部門的約束,說是擾亂市場行為,其實這就是房地產今天所面臨的困境,或者說是房價所面臨的根本性困境。

                從新房市場來看,賣房價格看起來由房企決定,但房企也不能脫離“指導價”,而有的房企在面對經營困難、現金流吃緊的時候,就希望給出一個折扣價,以換取現金流的緊張。

                通常來說,這個行為在其他行業非常正常,例如服裝、電子產品一年一度的大甩賣,但對房地產而言,這一行為就可能導致購房者的恐慌情緒,進而產生拋售,最終導致房地產市場的普遍性“”。

              全國城鄉房屋建筑6億棟平均每棟住不到3人為何房價還如此高?(圖4)

                因此,房價小幅度的下跌,亦或是購房者減少,這可以被允許,但如果房價急劇下跌的市場行為,反而需要及時防止,因為這可能造成更大范圍內的系統性風險。

                之所以會這樣,主要原因是因為房地產占據國內家庭資產70%,這就導致了,房價只要縮水,那么是只縮水30%,那么國內家庭資產就會在70%的基礎上縮水30%,如果房價下跌一半,那么就意味著財富蒸發。

                參考08年的美國金融危機,以及日本的房價泡沫之后的事情,都非常能夠給我們啟發意義。

                當我們在說全國城鄉房屋建筑有6億棟,平均三個人一棟的時候,我們還不應該忘記,全國房地產庫存依然還有6億平方米,這個面積和2016年的房地產去庫存相差其實并不大。

                從這個角度來說,人們的買房熱情似乎已經減退,消費者的理性開始回歸,人人都不免聯想到,房地產的高位已經接近或到達,這個時候買房的風險,不亞于股市高位接盤的風險。

                房價高是相對的,今天的房地產市場逐步穩定,已經接近目前的天花板,至于未來的天花板和地板在哪里,這可能依然還需要時間給我們答案。

                但只要我們堅持房子是拿來住的,那么我們也就無需擔憂房地產市值的變化,對我們自身的影響。

                作者:羅sir,新青年的職場內參。關心事物發展背后的邏輯,樂觀的悲觀主義者。關注我,把知識磨碎了給你看。返回搜狐,查看更多

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